昨日的上海土地市场迎来一场盛宴。10幅地块成功出让，成交总价约32.38亿元。其中包括4幅宅地，均位于奉贤区南桥新城板块，成交总价约22.46亿元。这4幅宅地中，有3幅以底价成交，另外一幅的成交溢价也不足1%。

方方地产分析师印林佳称，目前南桥新城区域内的公寓售价在1.4万-1.5万元/平方米，因此此番成交的4幅宅地6000多元/平方米的楼板价还算合理。印林佳提到，上述4幅宅地的起始价并不低，参与竞标的企业不多。

中粮连拿两地

中粮地产（000031）是为数不多的参与竞标者之一。该公司旗下全资子公司中粮地产（上海）有限公司（下称中粮上海公司），昨日以底价拿下奉贤区两幅宅地，总成交价约10.87亿元。

上海市规划和国土资源管理局网站显示，中粮上海公司昨日摘得的两幅宅地，分别为奉贤区南桥新城09单元03A-04A、06A-01A区域地块和奉贤区南桥新城09单元02A-02A区域地块。

据中粮上海公司相关工作人员介绍，目前该公司在上海只有和其他房企合作开发的项目，这今年还没有独立开发的项目。

房企策略分歧

更多的开发商对于拿地依然谨慎。

朗诗集团投资部经理黄晓铃直言，目前房地产市场很冷，房企的销售情况不好，资金链紧张，融资环境也差，很多大型房企由于对后市不看好，都已明确表示不再拿地。

旭辉集团总裁助理张伟峰也称，目前全国土地市场都很冷清，要么流拍，要么底价成交。上海虽然还几乎没出现流拍的情况，但基本都是以底价成交。现在大多数房企资金都较紧张，能买地的都是账上有钱的。张伟峰说，此次上海十地连拍，他们公司并没有参与，因为觉得土地价格还会往下走，因此想再观望一下。

上海奉贤南桥新城建设发展有限公司一位参与拍地的负责人介绍说，由于目前大部分房企都面临着资金压力，一些房企尽管看好南桥新城的后市发展，但在此次拿地上仍然力不从心。一些原本已经递交了标书的参拍房企，也临场退缩了。

据前述负责人透露，与他们竞买南桥新城04单元02-04区域地块的房企，也是一家全国知名的地产大鳄，但最终还是他们将这一地块拿了下来。

“账上有钱”的房企，对宅地则趋之若鹜。据昨日一位参与现场竞拍到开发商称，部分最终以底价拿到地的房企，原本计划的出价会更高，可由于没有竞争对手，最终兵不血刃地拿到了地块。

不算便宜的“底价”

对于此次奉贤的4幅宅地以底价或接近底价成交，黄晓铃认为，并不能算“便宜”。因为这4幅宅地的起始价并不低。黄晓铃称，这其实是政府参考了以往的成交价综合评估制定的，这样即便在市场冷清的背景下，地块被房企以底价拿走，也不是很吃亏。

21世纪不动产分析师罗寅申也认为，奉贤4幅宅地的成交价“不算低”。

罗寅申称，南桥新城去年年末成交的一幅宅地，虽然当时的溢价率达到162.3%，但折合楼板价仅为6237元/平方米，和此次出让4幅宅地的楼板价差不太多。原因很简单，土地出让方抬高了出让底价，“相较去年年末2400元/平方米的起拍楼板价，当前的出让楼板价高出一倍以上”。

旭辉集团总裁助理张伟峰也称，从过往历史上看，南桥新城的地块楼板价低的时候在4000元/平方米左右，高的时候在8000元/平方米。由于市场比较淡，“现在的成交价格我认为都是比较正常的”。

此外，据罗寅申介绍，此次奉贤推出的4幅宅地，多有一定比例的保障房配建比例或中小户型建设比例，这在不少开发商看来，可能会导致开发空间缩小，从而降低其价格预期。

前述上海奉贤南桥新城建设发展有限公司的相关负责人也称，由于此次摘得地块的起价较高，开发商除了要代建5%的保障房无偿提交给政府外，还要代建周边的市政道路、绿化、社区场所等，这些将来都要折算到成本里，因此开发压力并不轻松。

四季度地价“稳中有降”

“现在的情况是，一方面政府不愿意降低地价，一方面开发企业也不愿意捧这个场。为了能够让地块顺利拍出，政府定的起始价会比之前的成交价略低，有一定诱惑力，又不会让开发企业占太大便宜。而开发企业由于参与热情度降低，也在捡漏子，价格低的时候才会买。”对于四季度的地价，黄晓铃认为将“稳中有降”。

黄晓铃说，目前政府的推地热情很高，由于上半年推地较少，为完成推地指标和增加财政收入，多个地方政府在下半年加快了推地的步伐。

据罗寅申介绍，与上半年某些月份无住宅用地推出相比，从三季度开始，上海开始出现多幅地块集中推出，集中成交的情景，这和政府的供应计划有关。“到了年底，政府要完成全年的推地指标，所以大幅推地。预计四季度土地供应也应该会有一定的放量。成交价格则会维持较高的底价，较低的溢价。”

罗寅申还提到，目前很多开发企业连已有的产品都卖不出去，对拿地更加谨慎小心。

“往年卖地都是10多家企业竞争，溢价很高，现在往往只有一两家企业，而且联合拿地以降低风险的情况越来越多，这在以前是很少出现的。”罗寅申说。

上海市规土局网站显示，昨日成交的10幅地块中，有3幅地块的竞得人以联合体的形式出现。