2020上海城管综合知识：合同的成立与生效

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合同的成立与合同的生效是不同的概念，因此不能以合同生效的要件来代替合同的成立要件。具体而言，合同的成立要件有如下几点：

第一，订约主体存在双方或多方当事人。

第二，订约当事人对主要条款达成合意。

第三，合同的成立应具备要约和承诺阶段。

而判定合同是否有效的依据是合同是否符合民事法律行为的有效条件。《民法通则》第55条规定了民事法律行为的有效条件，即行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律或者社会公共利益。合同具备以上有效条件的，依法成立，具有法律效力。

综上所诉，当一个合同成立的时候，这个合同不一定生效，只有符合了合同的生效要件时，合同才能生效。而一旦合同生效，那么这个合同一定是已经成立了的合同。

【例题】甲买房东乙的一套房屋，双方约定先支付一半的房款，剩余一半待过户手续办完后付清，甲按约定先付了一半房款，但后来乙反悔，要求解除合同，甲不同意，起诉要求继续履行合同，转移房屋所有权，下列哪一种说法正确( )

A.合同尚未生效，乙应返还所受领的价款并承担缔约过失责任

B.合同无效，乙应返还所受领的价款

C.合同有效，乙应继续履行合同

D.合同有效，法院应当判决解除合同、乙赔偿甲的损失

本题考察合同的生效问题，合同的生效与否需要看山歌要件，行为人是否具有相应的民事行为能力，题目中没有明说的话一般默认是有行为能力的，还要看行为人的意思表示是否真实，是否有欺诈、胁迫、乘人之危的表现，题目中甲乙双方签订的购房合同完全处于双方自愿，最后看合同内容是否违法，甲乙双方签订购房合同并无违法之处。因此，符合合同生效的要件，合同有效，既然合同有效，甲乙双方就要受到生效合同的约束。因此C选项是正确的。

在此还要给广大考生说明的一个问题是，不动产的交付和登记与否和合同的效力关系。不动产所有权的转移一定要通过登记，不登记不发生所有权转移的效力。而所有权转移与合同的生效完全无关。虽然房屋没有过户登记，但是不影响房屋买卖合同的效力。

（编辑：shzyn）