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2015年上海招警学员考试面试热点:空置率,房价回归理性还有待时

2015-05-22 14:02 公安招警考试 http://sh.huatu.com/zj/ 作者:上海华图 来源:未知

【导读】  空置房有多少,空置率有多高?近年来,这个关键性的房地产市场指标,成了说不清、道不明的谜团。此前,住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴曾表示,在我国进行住房“空置率”的调查并不难,只需要在全国重点城市、针对不同档次的楼盘进行抽样调查,就可以得出结果,只是需要投入一笔钱而已。他同时也提醒:空置率太高当然不正常,说明投资和投机过多,但影响房价的因素很多,投资或投机行为与高房价没有直接关系。


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  空置房有多少,空置率有多高?

  记得此前,有一个消息令人震惊,据称国家电网公司在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。尽管随后国家电网立即就此事进行了澄清,国家电网从来没有统计和发布过此类数据。但在当前房价居高不下的现实语境下,高“空置率”和高房价无疑深深刺痛着人们的神经。

  长期以来,在房地产市场,如果谈到“空置率”这个词,很多人会觉得这是一个了无新意的话题。但在当下房地产走向再次步入十字路口之时,空置率势必就成为房市调控必不可少的参考数据。因为,无论在什么时候、哪种市场下,房子首先是用来居住的,这是房市存在的必要前提。假如任凭住房大量空置,且空置率数字成为无人知晓的谜,就会制造出刚性需求持续强劲的假象。而在民间游资缺乏其他投资渠道、房价只涨不跌的预期下,投资和投机性的房地产需求,几乎是无止境的。而如果放任房子变成投资品,就会出现开发商囤房抬价、投机者购房待涨的局面。

 【华图解析】

 空置房之所以备受关注,是因为投机和投资者购房既不是为了自住,也不是为了通过出租而获取收益,而是希望能够今后再次出售时获得不菲的投资收益。在土地资源不宽裕的国情下,这些住房既不用来自住,也不进入租赁市场来平抑房价。如此不断扩大的购买力,需要投放多少土地,才能满足人们的投资需求?你能说空置率与高房价无关吗?而这些空置房面临一个二次上市问题,作为房市中看不见的潜在供应,无疑会对房市波动造成不小的压力。由于空置房源最大的特点是不确定性,市场好的时候,投资和投机者都会把房子捂在手中,希望能卖个更好价钱。而如果市场发生趋向性的变化,这些房源就有可能集中涌出,瞬间放大供应量,从而对房地产市场稳定造成伤害。其实,这就很容易解释为何每次房地产调控,城市外围空置率高的区域房价总是率先出现下跌的原因。

  住房空置率是衡量房市供求关系和投机程度的重要指标,影响着国家的住房政策和调控方向。从某种意义上看,空置率数据比房价本身更应受到重视。目前,房地产市场正经历着深刻的结构性变化,能否摸清不断变动的房地产市场的“家底”并保持相关信息的公开和权威,关系着房地产调控政策的制定和执行效应。“有了房产税还不够。”早在2011年,全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海在全国两会上提出,房产税并不能代替房产空置税。对此,他提出了房产空置税征收建议,一是对开发商征收增量空置税——对竣工验收后开始销售的商品房,超出30%的空置部分应征收空置税。二是对拥有多套房屋居民征收存量空置税——存量住房可仿照一些国家通过水、电、气、暖的使用情况来判断,如平均实际使用量为应用量的1/4、1/5,即可认定为空置房。

  事实上,靠税收调控空置率的高低对房地产市场健康发展具有重大意义:如果空置率高的情况下价格上涨,证明了楼市处于炒作中,应该增加炒作成本;而如果空置率低的情况下价格上涨,则应该增加供应。假如基础性信息缺失或失真,调控政策的“精确性”就会受到影响。只有准确的数据支撑,才能制定科学有效的政策,把多数投资投机性空置房赶进市场,激活闲置的资源,再加上大批保障性住房的供给,房价才有可能真正回归理性。

 

(编辑:上海华图)

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